【当前独家】“激活老人购房需求”背后，宁波正步入深度老龄化社会 | 楼市地理
2023-05-10 17:20:09
在各地提振楼市的政策中，有地方瞄准了进城农民，有城市寄希望于多孩家庭，还有城市把聚焦点放在了老年群体身上。
近日，宁波出台促进消费十大措施，其中“激活老年人的购房需求”一项引发社会广泛关注。
在普遍印象中，宁波是一个“不缺钱”的地方。宁波是浙江的副省级市、计划单列市，在GDP总量上紧追省会杭州，是浙江省唯二稳坐“万亿俱乐部”的城市之一，其2022年GDP超过了1.57万亿，人均GDP则达到16.39万元，比浙江平均水平高出38%。
(资料图片仅供参考)
不过，在宁波各项高速发展的产业中，房地产业逐渐成了“拖累”。根据宁波统计局数据，去年全年宁波房屋施工面积同比下降10.4%，商品房销售面积下降29.7%。去年宁波全市政府性基金预算收入为1205亿元，负增长24％，主要原因便是“土地出让收入减少”。
与此同时，宁波正在进入深度老龄化社会，预计到2025年时，10个宁波人中有3个都是60周岁以上的老年人。
屡出新政刺激市民购房
近期浙江经济体量第二大城市宁波，因鼓励老年人加入“买房大军”而走红网络。
事情的起因是这样的：5月6日，宁波多个金融监管部门和机构联手出台了十项促进消费的措施，涉及家居、汽车、餐饮、文旅、体育等许多方面，其中在购房消费方面，新政提出，要全力支持居民首套和改善性住房需求，推广二手房按揭贷款“带押过户”模式，支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。
尽管只是文件中的一句话，却“一石激起千层浪”。一般来说，购房置业的主力群体是中青年，而老年人因为失去劳动力、还款能力不够稳定等因素，过去就连金融政策对老年人购房都不太支持。宁波为何偏偏要激活老年人的购房需求？
实际上，此前宁波就已经有部分银行调整了针对老年人的房贷政策，过去大多数银行对于贷款人“年龄+贷款年限”之和的限制为65岁至70岁，但今年年初部分银行将年限限制调整到了最高80周岁。
一名资深房产中介对第一财经表示，这样做的主要原因有两点，一是方便老人与子女共同办接力贷，降低进入楼市的门槛，让一些群体能够举全家之力“上车”；二是去年以来出现提前还款潮，银行房贷额度也愈发宽松，银行压力比较大，因而放宽了年龄限制。
该中介人士透露，在办理老年人贷款这方面，银行对风控的要求还是比较高的，一般会要求额外条件：一是无不良信贷记录；二是除退休金外最好还有其他收入；三是可以和子女一起办理接力贷。
其实除了激活老年群体买房需求，宁波今年以来还多次出台新政刺激楼市。
针对人才购房，今年4月21日，宁波市住房公积金管理委员会印发《关于对引进人才等住房消费加大住房公积金支持力度的通知》，宣布在宁波就业并缴存住房公积金的本科和硕士毕业生公积金贷款额度可分别上浮20%、30%；高级及以上层次人才公积金最高贷款限额上浮50%。
今年2月3日，宁波海曙区还曾推出总额2000万元的“购房送汽车、家电消费券”活动，市民购房最高可送价值18万元的消费券。
土地收入降低
总体来看，宁波不断出台刺激楼市的政策，还是与其2021年下半年以来楼市的疲软有关。
2021年上半年宁波的新房市场还屡现“千人摇”，堪称一房难求，但是当地发布“416调控政策”后楼市就开始降温、转冷，在经过2022年一整年的低谷后，目前处于震荡期。
据宁波市房产市场管理中心发布的数据，2022年，宁波主城区新建商品住宅成交30472套，同比下降约52%；二手商品住宅成交量32015套，下降约28%。
到了今年一季度，由于疫情期间积压的购房需求在二、三月份充分释放，宁波楼市迎来一波回暖。今年1-3月，宁波市区新房合计成交100万平方米，同比上涨25%；二手住宅一季度合计成交130万平方米，同比上涨109%。
这一波需求补涨让宁波楼市暂时“回血”。截至去年年底时，宁波市六区的新房库存去化周期已经高达17.8个月，经过今年前三个月的消化，宁波的去化周期降到了14.6个月。
不过，3月份之后，宁波楼市的复苏节奏却放缓了。根据国家统计局宁波调查队的调研，73%的调研房企认为售楼处来访量减少，55%的调研经纪机构认为带看量减少。
4月，宁波市六区新房成交备案2547套，环比下降34%，全市新开盘项目6个，整体去化率仅24%。
而二手房在短暂回温后，挂牌量变得超大，根据宁波房地产交易信息网数据，目前市六区房源挂牌住宅数已达10万套，按照2022年全年二手网签套数平均水平计算，去化周期在3年左右，性价比不高的二手房源成交难度高。
楼市的状况与土地市场的热度息息相关。过去，作为长三角重要的二线城市，宁波非常受拿地房企的青睐。2022年以来，尽管宁波土地拍卖仍有一定溢价率，但是过往盛景不再。
回顾2022年宁波集中供地，四个批次溢价率分别为6%、4%、9%，10%，绝大多数拿地企业是央国企和地方国资，全年集中供应的涉宅土地出让金收入为578亿元，较上一年780亿元同比减少了26%。
其中值得注意的是，2022年宁波第四批次的供地是在2023年的1月份开拍的，原本挂牌了6宗地块，但在开拍之前，3宗宅地因无人报名而终止出让，总起拍价也从最初的74亿元降到了45亿元。
根据宁波市政府公开的《宁波市2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告（摘要）》，其2022年全市政府性基金预算收入1205亿元，仅完成预算的85%，负增长24％，导致负增长的主要原因是土地出让收入减少。
2023年宁波首批10宗涉宅地也已完成出让，其中4宗地达到封顶价进入摇号阶段，剩余6宗全部底价成交。
尽管GDP只比杭州少了0.3万亿，但是从2017年到2021年，宁波5年卖地收入总和仅为4360亿元，只相当于杭州的三成。
在供地上，宁波2023年变得更加积极，近日发布了2023年度国有建设用地供应计划，供应总量同比上涨约12.8%，其中住宅用地计划为655公顷，保持了供应的稳定性。
到2025年三成人口都是老年人
宁波是我国东南沿海一个经济实力不容小觑的城市，其拥有悠久的港口经济和工商业历史，这使得宁波具备了高城镇化率，也让宁波较早进入了老龄化社会。
根据公开数据，宁波辖海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化6个区，宁海、象山2个县，慈溪、余姚2个县级市，全市陆域总面积9816平方公里，2022年末全市常住人口达到961.8万，人口城镇化率达到了78.9%。
和其他诸多二线城市不同，宁波早在1987年进入人口老龄化社会，是国内进入人口老龄化较早、老龄化速度较快、程度较深的地区。
宁波市人民政府官网显示，截至2021年年底，宁波60周岁及以上户籍老年人口达到了162.6万，占户籍总人口的26.3%，其中65周岁以上老年人口121万，占户籍总人口的19.6%，已逼近深度老龄化。60周岁及以上户籍老年人口占比率高出全国7.4个百分点，高出浙江全省2.6个百分点。
可以对比的是浙江省会杭州，杭州虽然也进入老龄化社会，但是比宁波拥有更年轻的人口结构，同样截至2021年12月底，杭州60岁及以上老年人口占总人口数的比例为23.1%，比宁波低3.2个百分点。
宁波市人民政府官网称，预计到2025年，宁波的户籍老年人口将接近200万，占比为30%左右，这意味着10个宁波人中，3个是老年人。
与此同时，作为东部沿海富裕城市，宁波给予老年人口不错的养老待遇，企业退休人员养老金自2005年以来实现“十八连涨”，城乡居民养老保险基础养老金标准居浙江全省第一。
如果两年后宁波的三成人口都是老年人，那么激活老年人购房需求也是其进入深度老龄化社会后的无奈之举。
除了宁波，近一年来多个一二线城市也已出手放宽对老年人的购房限制，比如去年8月北京推出了三个项目试点建设“全龄友好住宅”，为老年人群在首付、贷款等方面给予住房政策支持；今年2月，杭州也放宽对老年人购房的年龄限制，多家银行延长贷款年限至75周岁，最高延至85岁。在四川成都、广西南宁，甚至有个别银行推出了“百岁贷”，即“老人年龄+贷款年限”最高可达到100岁，其实质仍然是接力贷，要求子女和父母共同还款。